2.7 产权分割与资产流动性理论

产权是经济学领域关于所有制关系研究的核心问题。由于产权赋予了资产诸多的权利和价值，所以可以说产权在法律上是保护资产所有人权利和利益的凭证。产权的功能在于为资源的各种使用提供合理的预期。产权其实是包含一系列权利的“权利束”，这些权利主要有财产的所有权、使用权、分配权等。其中，所有权是产权的核心权利，其他的权利都是由所有权派生出来的。

西方产权理论学者德姆塞茨（Demsetz）和科斯（Coase）等人认为，“产权束中的各种权利可以分解或转让，也可以和其他资产中的产权实现重组”。由此可以看出，资产内部的产权是可以分割的，也就是说，产权中的所有权、使用权、收益权等是可以单独获取的。在社会现实生活中，现代企业的所有权和管理权实现的分离，提高了企业的运行效率，大大促进了企业的发展。因此，产权内部权力的分割，不仅不会影响所有者的收益，而且还可以提高整个系统的效率。与其他资产一样，住房也可以实现产权的分割，房屋出租和抵押贷款都是通过让渡部分产权获取收益的经济行为。对于住房反向抵押贷款来说，房屋的所有者将住房抵押给贷款机构，借款人不仅实现了获取资金的权利，而且还继续持有居住的权利。贷款结束后，借款人或其继承人还可以通过偿还贷款赎回住房的所有权，这也极大地促进了提高借贷双方的经济效益。

流动性是指资产变现的能力，也是资产价值得以体现的前提。现代资产流动性理论主要研究固定资产尤其是不动产变现的方法和途径，以满足所有者对资源的配置需求。社会资产的增值主要是通过流动性来实现的。只有资产的流动才可以带来市场交易的繁荣和价值的增值。在资产的三性（安全性、流动性和收益性）中，流动性是实现其他两性的主要手段。

作为不动产的房屋，其流动性较差，一般很难在短时期内成功变现。但由于其产权可以分割，所以可以实现不同价值形态的流动。房屋所有人可以通过出售、出租或购房等进行住房产权的转换和分割，实现产权价值的充分发挥。在各种让渡价值的形式中，出售、出租和抵押贷款是最为常见的三种形式。房屋出售完全让渡住房的使用权和所有权等产权，满足了房屋所有者对资金流动性的需求；房屋出租在保留了住房所有权的前提下通过让渡住房的使用权获取了一定的收益，实现了住房价值的一部分流动，但却丧失住房的使用权；房屋抵押贷款满足了购房者对资金的需求，实现了购房者对房屋的使用权，但房屋的所有权暂时保留在银行等机构。

以上三种价值流动形式是房屋价值不同形式的体现，但对老年人的养老发挥不了根本性的作用。住房反向抵押贷款解决了这一问题，在老人继续居住在住房内的前提下，贷款机构还定期给付一定数额的贷款额，并且将房屋的市场风险转嫁给贷款机构。这样，住房反向抵押贷款实现了住房的使用权、收益权和安全性的完美统一，充分发挥了住房应有的价值，体现了房屋产权分割原理和流动性理论。

以上几种理论都很好地解释了住房反向抵押贷款开办的合理性和有效性，为各机构开办住房反向抵押贷款业务和老年人的申请提供了根本性的理论支撑和依据。总之，住房反向抵押贷款涉及领域较多，理论支撑也较为丰富，随着实践的不断推进，该业务的理论还可以不断得到丰富和完善。