1.1 研究背景和意义

养老问题的出现是伴随着一系列社会问题而产生的。如何有效促进养老的社会化发展、充分满足老年人的养老需求是破解我国养老问题的关键。

1.1.1 研究背景

第一，“未富先老”的现实困境。养老问题已经成为我国社会关注的焦点。与其他大多数国家不一样，我国的养老呈现出“未富先老”的特殊情况。这给国家和社会带来巨大的压力，急需养老方式的转变和创新。而如何进行养老已经成为政府、社会和家庭共同面对的棘手问题。在国家“未富先老”的背景下，我国的养老金存在大量的缺口，将难以满足不断增长的养老需求。因此，传统的通过社会保障体系获取政府养老金的养老模式在未来的一段时间内或将存在某些局限性。

第二，传统养老方式难以为继。除了政府养老之外，子女养老是我国长期以来最为重要的方式之一。然而，随着我国市场经济的不断推进和计划生育政策的执行，人们的养老观念和家庭模式发生了巨大的改变。以往“四世同堂”“儿女满堂”的家庭模式几乎不复存在，并逐渐被“四二一”“四一一”等倒金字塔的家庭模式所取代。在城市或农村，大部分子女与老年人分开居住；一些家庭甚至出现失去子女养老的情形，越来越多的老年人变成所谓的“空巢老人”或“失独老人”。2013年，我国老年人口突破2亿，其中失能老年人口增长到3750万，空巢老年人口突破1亿。因此，庞大的数字意味着传统的依靠子女养老的方式将渐行渐远。社会急需养老方式的创新和改变。

第三，养老资金不足。至今，我国社会养老保障体系还很不完善。2013年，城镇职工基本养老保险和城乡居民社会养老保险的参保人数分别达到31626万和49030万，尽管数量有所增加，但参保率还处于低位。自从1997年国务院统一全国城镇企业职工养老保险制度、决定实行社会统筹和个人账户相结合的制度模式以来，养老基金缺口问题一直困扰着政府和社会。根据中国社会科学院发布的《中国养老金发展报告2013》,2012年我国城镇职工基本养老保险个人账户缺口达到5602亿元，与2011年相比扩大约240亿元。由于地区发展的失衡，部分省份出现了财政亏空的现象。与此同时，我国已有3800万人中断养老金缴纳。有专家认为，长期依赖政府财政是导致养老基金出现亏空的重要原因之一。

第四，住房反向抵押贷款养老模式的兴起。我国老年人数量的不断增加、家庭模式的不断演变以及政府财政在养老方面存在的资金压力，都急需我们创新和发展养老模式。将社会财富最大限度地变现为老年人的养老资金，也许是解决养老问题的最好办法之一。盛行于欧美的“以房养老”模式提倡将老年人的住房抵押给金融机构，通过市场化运作解决一部分的养老金问题。这在一定程度上缓解了政府解决养老资金的压力，有利于社会养老事业可持续性发展。

“以房养老”模式在以美国为代表的西方国家取得了较好的成效，并日渐被国人所熟知。由于以房养老是通过将老年人的住房反向抵押给金融机构，并可以通过房屋的估价从金融机构获取养老资金，因此，在我国住房存量较为充足的当下，这种模式对于缓解我国面临的养老压力将发挥重要的作用。正是基于这种考虑，国内学者相继对此模式进行了研究和探索，不少地区也进行了实践，但由于种种原因，住房反向抵押贷款在我国的发展遭遇搁浅。

决定住房反向抵押贷款能否顺利推行的关键因素在于其能否取得经济上的效益，也就是说，实现产品的合理定价和风险防控，关系着以房养老产品在我国推行的市场需求和发展前景。本书正是从经济学的角度，对住房反向抵押贷款进行系统的分析和研究，以期在我国顺利推行。

住房反向抵押贷款作为住房抵押贷款的一种特例，具有其内在的含义与作用。虽然这种模式在我国一些城市已经试行，但并没有取得成功。随着我国人口老龄化程度不断加深以及养老压力的不断增大，以房养老和住房反向抵押贷款都是值得我们推崇的养老模式。

1.1.2 研究意义

1.1.2.1 理论意义

本书致力研究解决社会养老问题的“以房养老”模式，这将对我国的社会经济发展带来新的活力和契机。其理论意义有以下几点：

（1）可以丰富和发展住房金融等理论。住房反向抵押贷款是一种交叉性的消费金融产品和工具，其推行涉及住房金融、社会保险、金融业务、制度改革等诸多层面，因此，推行住房反向抵押贷款可以丰富和发展这些层面的理论。

（2）扩大了生命周期理论、资源配置等相关理论在家庭理财方面的适用范围。家庭理财是以家庭为单位、人的一生为周期来研究家庭资源优化配置的理论和方法。以往的家庭资源优化配置主要考虑金融资源，缺少不动产等物质资源的研究。住房反向抵押贷款改变了这一传统的研究思路，使人一生的资源扩展到了不动产，延续了生命周期理论中的研究范围，扩展了资源优化配置理论的适用范围。

（3）有利于构建中国特色的养老保障体系。目前，我国是世界上老年人口最多的国家，随着时间的推移，老年人口的数量还将剧增，养老任务空前巨大。因此，健全我国的社会养老保障体系关系着老年人晚年生活的质量和社会的稳定。住房反向抵押贷款为我们构建这样一个保障体系搭建了较为宽广的平台和实践空间。

1.1.2.2 现实意义

（1）有利于缓解社会养老压力、丰富养老模式。住房反向抵押贷款提倡老年人以自有产权房为依托，通过自己财产的变现获取养老资金。这有利于实现老年人养老方式的多样化选择，达到减轻政府和社会的养老压力的目的。研究和创新住房反向抵押贷款养老模式，对发展其他养老模式具有非常重要的借鉴意义，有利于我国社会养老模式的多样性发展。

（2）有利于提高老年人的养老质量和生活水平。通过1998年之前的福利分房，我国大部分的老年人都自己拥有或子女拥有产权房，但由于传统“储蓄消费”观念的影响，大部分家庭的财富集中在房产上。一旦住房无法通过其他途径变现，房产就很难发挥其机制效应。这就会使得大部分老年人只能空守着房子，过着“房产富裕、现金贫困”的老年生活。老年人虽然拥有房子，但却无法获取满足基本生活的养老金。而通过住房反向抵押贷款实现生前对房产的提现，可以增加老年人的收入，提高老年人的生活质量。

（3）有利于房地产和金融机构业务的发展壮大。住房反向抵押贷款不仅可以提高房产的流动性，活跃二手房市场，而且还可以促进金融机构的金融创新，为金融机构带来新的业务，培育新的增长点，增加金融机构的盈利空间。此外，传统的抵押贷款与住房反向抵押贷款也可以通过组合实现个人业务的长期性和可持续性发展，有利于金融机构与房地产业之间的深度合作和共同发展。

（4）有利于我国养老观念的改变和养老产业的发展。受我国传统文化的影响，城市家庭大都倾向于用一生的收入来买房，并在老年阶段将房产视为重要的财富和遗产。这种观念使得蕴含重大价值的房产没有通过市场的运作带来直接收益，老年人的养老现状也往往不尽如人意。住房反向抵押贷款的出现，可以改变这种状况，实现房产的市场化运作，将社会养老事业发展成为养老产业，从而实现市场化的养老服务体系。