1.4 资产评估的假设与原则
1.4.1 资产评估的假设
假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。这是由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已掌握的事实对某一事物做出合乎逻辑的推断。这种推断以事实为依据有其合理性，但这毕竟不是全部事实。因此，假设就是指依据有限事实而做出合理推断的状态。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。适用于资产评估的假设有以下四种。
1. 交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定被评估资产已经处在交易过程中，资产评估师根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。资产评估是在资产实际交易之前进行的，为了能够在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估十分必要。
交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。
2. 公开市场假设
公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。不同类型的资产，其性能、用途不同，市场程度也不一样，用途广泛的资产一般比用途狭窄的资产的市场活跃性更高，而不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。所谓最大最佳效用是指资产在可能的范围内，用于既有利又可行以及法律上允许的用途。这种资产的最大最佳效用可以是现时的，也可以是潜在的。在评估资产时，按照公开市场假设处理或作适当地调整，才有可能使资产效用最大。资产的最大最佳效用，由资产所在地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。
3. 持续使用假设
持续使用假设是指在一定的市场条件下，对被评估资产使用状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又分为三种具体情况：在用续用、转用续用、移地续用。在用续用是指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，按其现在的用途及方式继续使用下去；转用续用是指被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现时的用途，调换新的用途继续使用下去；移地续用则是指被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。由于持续使用假设有多种资产使用状态假设，所以，在持续使用假设下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。
4. 清算假设
清算假设是指资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现的假定说明。清算假设首先基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。当然，清算假设本身的使用也是较为特殊的。
1.4.2 资产评估的原则
资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。资产评估原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济技术原则。
1. 资产评估的工作原则
资产评估工作的性质决定了资产评估机构及其资产评估师在执业过程中应坚持独立、客观、公正和专业服务等工作原则。
（1）独立性原则。独立性原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三方立场。评估机构是独立的社会中介性机构，在评估中处于中立地位，不能为资产业务各方的任何一方所左右，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。
（2）客观、公正性原则。客观、公正性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在评估过程中排除人为因素的干扰，坚持客观、公正的态度和采用科学的方法。评估的指标具有客观性，评估过程中的预测、推理和逻辑判断等只能建立在市场和现实的基础资料上。
（3）科学性原则。科学性原则是指根据评估对象的特点和评估目的，按照规定的评估程序，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，以确保评估结果的科学合理。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。
2. 资产评估的经济技术原则
资产评估的经济技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。它们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。资产评估中最基本的经济技术原则主要如下。
（1）预期收益原则。预期收益原则是指在资产评估过程中，资产的价值是基于对未来收益的期望值决定。资产评估价值的高低，取决于现实资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。预期收益原则要求在进行资产评估时，必须合理预测其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。
（2）供求原则。供求原则是指在资产评估时要遵循市场供求规律，即商品价格随着需求的增长而上升、随着供给的增加而下降的规律。供求规律对商品价格的决定性同样适用于资产评估。
（3）贡献原则。贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。
（4）替代原则。替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。
（5）评估时点原则。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在进行资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点上，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。